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- Nov 16
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Reclamar banco
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Las hipotecas subrogadas están exentas con el decreto ley del gobierno
¿conoces reclamar banco?
El nuevo marco normativo ha dejado muchas dudas en el sector, abriendo la posibilidad de que la guerra competitiva en la concesión del crédito se traslade a la subrogación. Esto es, quitar clientes al rival, al poder ofrecer mejores condiciones sin el impuesto en vez de conceder nueva financiación.
Esta es una de las muchas dudas que surgen en el mercado después del caos hipotecario del último mes.
El 18 de octubre el Supremo eliminó una parte del reglamento del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que señalaba un cambio del sujeto pasivo para que el prestamista, y no el prestatario, pague el tributo. En otras palabras, el banco.
Más tarde decidió revisar su decisión y, con gran división interna —15 votos contra 13—, mantuvo al cliente como el sujeto pasivo. A raíz de ello, el Gobierno de Pedro Sánchez anunció un decreto ley para que “los clientes nunca vuelvan a pagar el AJD”.
El decreto ley se verá reservado únicamente para procedimientos de urgencia, debiendo ser convalidado por el Congreso.
En cualquier caso, una vez clarificado el sujeto pasivo, han surgido otras incertidumbres, como el olvido de las cooperativas de crédito, que tienen una exención del AJD en su normativa fiscal que data de 1990. Hacienda ha rectificado para que paguen como el resto del sector, y el Congreso lo ha incluido en la nueva Ley Hipotecaria.
Otra exención vigente en el mercado hipotecario radica en las subrogaciones, con el argumento de que no se tribute dos veces por el mismo concepto, según la Ley 2/1994. Es decir, cuando hay un cambio en el contrato para modificar al prestatario o, más comúnmente, al prestamista.
Las dos modalidades más comunes son que el cliente se lleve la hipoteca de un banco a otro, o que el comprador de la vivienda acepte la hipoteca subrogada del promotor, que ha llegado previamente a un acuerdo de financiación con una entidad.
Hacienda no ha hecho comentarios sobre esta exención, que la banca da por hecho que continuará para evitar la doble imposición.
Ambas opciones se libran del AJD, que se paga al constituirse la hipoteca, y que desde este fin de semana corresponde al prestatario. Hasta ahora, el impuesto autonómico, que oscila entre el 0,75% y el 1,5%, lo pagaba el cliente. Es decir, a efectos de la oferta hipotecaria no era relevante para las condiciones que los bancos podían ofrecer por conceder un nuevo préstamo con garantía hipotecaria o quitárselo a un competidor. Ahora cambia el escenario.
Lo lógico es que los bancos vayan a preferir subrogar hipotecas vivas que conceder nuevas, y van a poder ofrecer mejores condiciones para ello al no soportar el impuesto.
Por su parte, el banco que pierde la hipoteca se arriesga a haber pagado un impuesto sin disfrutar de los intereses pagados por el cliente, con una compensación máxima del 0,25% pendiente por comisión de cancelación.
Es una ineficiencia de mercado de libro, que dificultará que haya una formación clara y completa de los precios
Si das una hipoteca pagas el impuesto, y otro banco puede llegar y llevársela sin soportar el tributo. Es otro lío, igual que las deducciones autonómicas con el AJD o las cooperativas de crédito
Está claro que esa situación añade incertidumbre en la concesión de nuevas hipotecas, lo que a la larga acabará reflejándose en el precio o en las condiciones asociadas.
Va a ser más importante la relación con el cliente. Se incentivará la vinculación con productos financieros como seguros, fondos de inversión o planes de pensiones, para que sea más difícil o tedioso moverse de banco.
Por ahora, parece que la nueva normativa, legislado en caliente, incentiva la guerra por la subrogación de hipotecas.
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