Como paralizar eficazmente un desahucio

Desde el inicio de la crisis económica cientos de miles de familias han tenido que dejar sus hogares a causa de no poder pagar la hipoteca, víctimas de los terribles desahucios, es decir, del último paso del proceso de ejecución hipotecaria.

Para conseguir parar un desahucio hay que actuar antes de que este se ponga en marcha por el banco. Es decir, lo que hay que parar –y es posible hacerlo legalmente- es el proceso de ejecución hipotecaria.

En qué consiste el proceso de ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria, o proceso de embargo, que acaba en el desahucio –nombre que se le da al desalojo físico de la familia de la vivienda- consta básicamente de cuatro fases:

1. Impago: Cuando el hipotecado no puede seguir pagando su hipoteca el banco suele contactar con el afectado a través de carta, correo electrónico, SMS o llamadas telefónicas reclamando el pago de la deuda. Esta fase se inicia habitualmente a las dos semanas del primer impago, y suele durar 3 ó 4 meses. Si el cliente no paga la hipoteca, el caso pasa a la asesoría jurídica del banco.
2. Negociación: El cliente puede negociar con la asesoría jurídica del banco una solución: ampliar el plazo de la hipoteca para reducir las cuotas mensuales, intentar vender la vivienda, plantear una dación en pago, etc. El objetivo: Evitar que el banco inicie una demanda por ejecución hipotecaria.
3. Ejecución hipotecaria: Si la negociación no llega a buen puerto, el banco normalmente pondrá una demanda judicial. Este proceso suele durar entre 6 y 18 meses. Si el juzgado embarga la vivienda el banco suele subastarla y al hipotecado le llega una notificación judicial. Entonces la sentencia ya es firme y, legalmente, el afectado ya ha sido desahuciado. Además, a las cuotas impagadas se unirán los costes de abogado y procurador, que ascienden normalmente a varios miles de euros.
4. El acto físico de desahuciar a una familia es la última fase. Si la comisión judicial va a efectuar el desahucio a la vivienda y le resulta imposible hacerlo –normalmente por la presencia de activistas antidesahucios en las inmediaciones-, lo que hará es volver al juzgado para que se fije una nueva fecha para realizar el desahucio.

Cómo parar un desahucio legalmente

Teniendo en cuenta lo anterior, queremos dejar claro que es posible paralizar este proceso de desahucio –ejecución hipotecaria- pero, para ello, debemos actuar legalmente antes de llegar a la fase 3, con las siguientes herramientas:

• Impugnación por motivos formales: Defectos en las notificaciones del banco o del juzgado, en la documentación aportada por el banco… En algunos casos se puede incluso anular una subasta ya celebrada.

• Impugnación por cláusulas abusivas: cláusula suelo, cláusula de intereses de demora desorbitados, de vencimiento anticipado, de liquidación unilateral, de liquidación de saldos, de extensión universal de la responsabilidad, de prohibición de arrendamiento, de enajenación de la finca hipotecada… todas estas cláusulas, incluidas en millones de hipotecas, pueden ser consideradas abusivas por un juez y, por lo tanto, pueden dar pie a parar el desahucio.

• Impugnación por errores en la tasación: Si el juez considera que la tasación no fue correcta, el desahucio puede quedar igualmente paralizado.

• Exigir la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias, para lo que hay que cumplir estos requisitos: que ningún miembro de la familia tenga ingresos; que la cuota de la hipoteca supere el 60% de los ingresos mensuales de la unidad familiar; que la familia no tenga otros bienes o derechos patrimoniales con los que afrontar la deuda; que no se tengan más viviendas en propiedad; que no haya avalistas (en el caso de haberlos, deberán cumplir los tres primeros requisitos). Además este Código solo se aplicará si la vivienda ha costado menos de 200.000 euros (municipios de más de 1 millón de habitantes), 180.000 (entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes), 150.000 (entre 100.001 y 500.000) y 120.000 (menos de 100.000 habitantes).

Acordar con el banco el inicio de un proceso extrajudicial de pagos, o iniciar un concurso de acreedores para personas físicas

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